Cara Menentukan TSI Bangunan Pada Asuransi Kebakaran

Written by Fajar Nindyo
Tujuan dari pembahasan ini adalah untuk mengetahui tentang cara menentukan harga pertanggungan (sum insured) bangunan berdasarkan harga/nilai sesungguhnya (actual value)  dengan meminimalisir terjadinya 2 (dua) hal : under insured dan over insured. Bagaimana cara mendapatkan harga pertanggungan yang penuh alias fully insured ?. Ikuti tulisan saya berikut ini.Salah satu kesulitan dalam menentukan harga sesungguhnya (actual value) ini adalah pada parameter yang bernama depresiasi mengingat wording PSAKI kita tidak memberitahukan tentang berapa nilai depresiasi bangunan yang ditetapkan dalam tata cara ganti rugi. Pasal 10 dan 11 wording PSAKI hanya menyebutkan adanya depresiasi namun tanpa menyebutkan nilainya per tahun.

COMMON PRACTICE : MARKET PRICE AS SUM INSURED

Praktek yang sering terjadi selama ini memang sederhana saja. Secara umum penentuan harga pertanggungan bangunan didasarkan pada harga jual atau harga beli (market price) rumah tersebut di pasaran lokal. Misal, 5 (lima) tahun lalu Anda membeli rumah tipe 27/66 dari sebuah developer di kota Bogor seharga Rp 60 juta. Lalu di tahun 2009 ini, bangunan tersebut hendak Anda asuransikan. Tentu Anda akan memperhitungkan berapa nilai jual rumah tersebut pada saat ini, katakanlah diperoleh angka Rp 70 juta (dengan alasan harga rumah semakin lama semakin tinggi). Nah, pertanyaannya, apakah boleh memakai angka ini ?. Tentu saja boleh !. Dari sudut pandang asuransi tidak ada masalah karena syaratnya hanya 1 (satu) saja yaitu tidak terjadi under insured. Bagi penanggung under insured berarti tidak diperolehnya premi yang cukup (inadequate premium) dan bagi tertanggung manakala terjadi musibah, klaim tidak dibayar penuh. Sebaliknya, jika terjadi over insured, bagi penanggung senang-senang saja dan bagi tertanggung tidak perlu khawatir ganti ruginya tidak penuh, meskipun dari sisi tertanggung sebenarnya terdapat kelebihan pembayaran premi kepada penanggung.

LALU BAGAIMANA CARA MENGHITUNG ACV BANGUNAN ?

Jika ingin mengetahui harga pertanggungan yang sesuai dengan nilai sesungguhnya (karena kita ingin bertujuan untuk menghindari under maupun over insured), maka yang harus dihitung terlebih dahulu adalah berapa biaya membangun kembali (reinstatement cost) pada saat akan masuk asuransi. Lalu hasil tadi dikurangi dengan depresiasi sesuai usia bangunan. Ini dikarenakan PSAKI menganut sistem ganti rugi berdasarkan Actual Cash Value (ACV) dimana terdapat komponen depresiasi sebagai pengurang nilai klaim baik dalam kasus total loss maupun partial loss. Hanya sayangnya, depresiasi ini tidak diatur angka-angkanya sehingga dapat menjadi bahan pertanyaan bagi semua pihak.

Tanyakan pada beberapa kontraktor atau konsultan atau appraisal company untuk mengetahui reinstatement cost di atas. Katakanlah diperoleh informasi bahwa pada saat ini diperlukan biaya Rp 1,5 juta/m2 maka total biaya pembangunannya adalah Rp 1,5 juta x luas bangunan Anda. Contoh, jika luasnya 27 m2 maka totalnya diperoleh angka Rp 40,5 juta. Mengapa nilainya lebih kecil dari nilai beli pada saat 5 (lima) tahun lalu ?. Hal ini dikarenakan ketika Anda membeli rumah tersebut sebenarnya sudah tercakup harga tanah. Angka Rp 40,5 juta di atas lalu kurangkan lagi dengan nilai depresiasi sesuai umur bangunan. Katakanlah PSAKI sudah menetapkan angka depresiasi secara eksplisit dalam wordingnya, misal 2% per tahun, maka jika digunakan metode declining balance akan diperoleh harga sebenarnya sebagai berikut :

-Depresiasi 5 tahun        = 100% – (100% – 2%) ^5 = 100% – (98%)^5 = 100% – 90,39% = 9,61%.

-Reinstatement Cost      = Rp 40,5 juta

-Nilai Sebenarnya          = Rp 40,5 juta – (Rp 40,5 juta x 9,61%)

= Rp 40.500.000,00 – Rp 3.892.050,00 = Rp 36.607.950,00.

Nah, angka Rp 36.607.950,00 inilah yang dipakai sebagai harga pertanggungan (sum insured) dalam polis asuransi kebakaran Anda.

PENUTUP

Perhitungan di atas bertujuan untuk mendapatkan harga pertanggungan yang sama atau mendekati dengan nilai sesungguhnya yang tentu lebih rumit dari perhitungan harga pasar. Marketer asuransi yang berhadapan langsung dengan customer harus dibekali dulu dengan teknik appraisal bangunan yang dilengkapi dengan tabel depresiasi yang disepakati angkanya. Jangan-jangan hanya gara-gara sibuk menghitung nilai bangunan sesungguhnya dan membolak-balik table depresiasi, tertanggung malah tak jadi masuk asuransi karena ribet urusannya. Ini cukup hanya sebagai bahan pengetahuan (knowledge) saja tentang bagaimana cara menentukan harga pertanggungan yang tepat untuk polis asuransi kebakaran yang berbasis Actual Cash Value (ACV).